Aktualność
  Nieruchomości wakacyjne

  Na rynku nieruchomości wakacyjnych wyróżnić można m.in. apartamenty wakacyjne oraz mieszkania realizowane w systemie condohotelu. Apartamenty wakacyjne kupowane są przez nabywców przede wszystkim na własny użytek, a pobudki inwestycyjne mają drugorzędne znacznie. Apartament wakacyjny można wynająć i powierzyć w zarząd, dzieląc się przy tym zyskiem, na określonych wcześniej zasadach. Zarządca z  reguły nie gwarantuje jednak poziomu zwrotu z inwestycji, za to właściciel może korzystać z swojego mieszkania przez dowolny okres czasu, w wybranym przez siebie terminie.

  Mieszania w systemie condohotelu budowane są w celach czysto inwestycyjnych i już przy zakupie nabywca podpisuje umowę z operatorem/inwestorem odpowiedzialnym za obiekt, na gwarantowaną roczną stopę zwrotu. Właściciel nieruchomości jest jednak ograniczony w  zakresie korzystania z mieszkania na własny użytek. W zawartej umowie określony jest okres czasu (z reguły dwa tygodnie w roku, w tym tylko jeden tydzień w  trakcie sezonu letniego), w którym mieszkanie będzie do dyspozycji właściciela.

  Nieruchomości wakacyjne, a szczególnie te realizowane w systemie condohotelu funkcjonują obecnie na obszarze Polski, szczególnie w miejscowościach wakacyjnych, ciesząc się znaczną popularnością nabywców. W chwili obecnej baza hotelowa w Polsce nie jest jeszcze w pełni rozwinięta a rynek apartamentów wczasowych nie jest nasycony, inwestycje typu condo zyskują na popularności. Kolejne etapy/inwestycje deklarowane przez inwestorów, którzy w portfelu już posiadają tego typu inwestycje, potwierdzają, że na rynku istnieją nabywcy poszukujący tego typu lokali.

  Poniżej przedstawiono charakterystykę oraz specyfikę rynku condohoteli, które z reguły funkcjonują na  podobnych zasadach.

Lokalizacja condohoteli

  Wśród projektów mających charakter nieruchomości wakacyjnych dominują inwestycje w rejonie Mazur, Pobrzeża Bałtyckiego oraz gór. Inwestycje w systemie condohotelu realizowane są zazwyczaj w większych kurortach, cieszących się dużym zainteresowaniem turystów, a także o wysokim stopniu zainwestowania w  infrastrukturę komunikacyjną, usługową i handlową. Wśród miejscowości nadmorskich największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się Międzyzdroje, Świnoujście, Kołobrzeg, Ustronie Morskie oraz Władysławowo. Na Mazurach realizowane są inwestycje w okolicach Mikołajek, natomiast na obszarze górskim popularnością inwestorów cieszy się Szklarska Poręba, Zakopane, Wisła i  Karpacz.

  Deweloperem realizującym najwięcej inwestycji w systemie condohotelu jest Zdrojowa Invest sp. z o.o., który posiada projekty zarówno nad morzem jak i w górach. Obecnie w  sprzedaży znajdują się m.in.: Boulevard Ustronie Morskie (Ustronie Morskie), Diune Hotel (Kołobrzeg) i Baltic Park Molo (Świnoujście).

Standard mieszkań w obiektach typu condo

  W przypadku nieruchomości wakacyjnych, ceny mieszkań zawierają zazwyczaj koszty wykończenia oraz wyposażenia, które bardzo często jest obligatoryjne przy zakupie lokalu w danej inwestycji. Wyposażenie apartamentu obejmuje kompletne umeblowanie wraz z dekoracją okien, zabudową aneksu kuchennego oraz wyposażeniem między innymi w zmywarkę, kuchenkę mikrofalową, zastawę stołową i  sztućce. W niektórych inwestycjach mieszkania mogą zostać wykończone zgodnie z  indywidualnym zamówieniem. 

  Inwestycje realizowane są najczęściej w standardzie podwyższonym, co oznacza wyposażenie mieszkań w panoramiczne drewniane okna, zastosowanie materiałów pochodzenia naturalnego (kamień, drewno) na elewacji i częściach wspólnych budynku, a także dodatkowe udogodnienia w postaci recepcji. Teren inwestycji zostaje najczęściej ogrodzony, monitorowany i strzeżony. W większości inwestycji do mieszkań przynależy również powierzchnia dodatkowa w postaci balkonu, tarasu bądź ogródka. Do mieszkań przynależną są także miejsca postojowe w garażu podziemnym oraz komórki lokatorskie. Dodatkowo, w zdecydowanej większości nieruchomości wakacyjnych oferowane jest szerokie zaplecze dodatkowe, np. w postaci SPA, basenu, siłowni, placu zabaw, zaplecza gastronomicznego czy konferencyjnego. Powyższe udogodnienia są niezbędne w ramach inwestycji condo i służą jako zachęta do odwiedzania inwestycji także poza sezonem.

Struktura mieszkań w obiektach typu condo

  Jeśli chodzi o  projekt architektoniczny, deweloperzy w przewadze projektują w inwestycjach lokale o mniejszej liczbie pokoi, gdyż te stosunkowo najłatwiej jest wynająć, co oznacza że przynoszą one największy przychód. Z tego powodu także inwestorzy indywidualni najczęściej poszukują lokali mniejszych, szczególnie w  inwestycjach, gdzie zyskiem jest czynsz proporcjonalny dzielony z operatorem hotelu oraz gdzie właściciel ponosi koszty utrzymania lokalu naliczane od 1mkw. jego powierzchni. W związku z tym, największy udział w ofercie początkowej projektów typu condo posiadają lokale dwupokojowe jednopokojowe, znacznie mniejszy jest udział mieszkań trzypokojowych. Jedynie znikomy procent oferty stanowią lokale czteropokojowe dostępne wyłącznie w nielicznych inwestycjach. Również patrząc na sprzedaż w wartościach bezwzględnych, w największej liczbie sprzedają się zazwyczaj się lokale dwupokojowe, następnie „kawalerki”, dalej lokale trzypokojowe i w liczbie najmniejszej „czwórki”.

Opłacalność inwestycji

Analiza cen mieszkań na rynku condohoteli

  Na rynku inwestycji typu condo ze względu na możliwość odliczenia podatku VAT ceny lokali podawane są w ujęciu netto. Możliwość odliczenia podatku VAT od ceny zakupu lokalu obniża kapitałochłonność inwestycji i jest zachętą do nabywania nieruchomości w inwestycjach typu condo.
Na rynku inwestycji typu condo zazwyczaj nie pokazuje się cen za 1 mkw., szczególnie jeśli są to inwestycje, w których zwrot uzależniony jest od zainwestowanej kwoty netto. Ponieważ inwestora interesuje całościowy koszt zakupu lokalu, dlatego też w poniżej prezentowane są ceny całościowe lokali. Średnie ceny lokali kształtują się w  przedziale od ok. 200 000 PLN do 1 500 000 PLN i są uzależnione m.in. od metrażu, standardu, lokalizacji oraz rozkładu mieszkania.

Przychód właściciela

  Zakup lokali w inwestycji typu condo wiąże się z otrzymywaniem przez właściciela przychodu przez czas trwania umowy zawartej z operatorem/inwestorem odpowiedzialnym za obiekt. W ramach analizowanych inwestycji wyodrębnić można kilka kategorii wypłat oferowanych właścicielom lokali.

  Największy odsetek operatorów/inwestorów oferuje właścicielom przychód w postaci czynszu proporcjonalnego otrzymywanego z najmu pokoju bądź będącego udziałem w  dochodach całego obiektu. Najczęściej występuje czynsz w  proporcji 70(właściciel)/30(operator) lub 50/50, spotykana, choć mniej popularna, jest także proporcja 60(właściciel)/40(operator). Właściciel najczęściej ponosi dodatkowe koszty w postaci składki do wspólnoty mieszkaniowej, podatku od nieruchomości, opłat za media oraz składek na fundusz remontowy. Zazwyczaj właściciel jest uprawniony do korzystania z apartamentu bez ograniczeń poza sezonem wysokim.

  Kolejna kategoria przychodu to stały zysk przez część okresu trwania umowy, a następnie przejście na czynsz proporcjonalny. Oferowany zwrot waha się w przedziale od 6% do 9% rocznie od zainwestowanej kwoty netto, przy czym zakupione u inwestora wykończenie i wyposażenie nie zawsze powiększa bazę, od której liczony jest zwrot. Po okresie stałego zwrotu, który trwa najczęściej 2 lub 3 lata, przychodem właściciela jest czynsz proporcjonalny zazwyczaj w podziale 50/50. W inwestycjach, z których uzyskuje się tego typu przychód właściciele najczęściej płacą czynsz do wspólnoty mieszkaniowej, podatek od nieruchomości, niekiedy także opłacają media oraz partycypują w wynagrodzeniu zarządcy nieruchomości. Pobyty właścicielskie są zazwyczaj mocniej ograniczone niż przy poprzednim typie inwestycji i ich długość oscyluje wokół 21 dni poza sezonem wysokim.

  Kolejny typ przychodu to stały zwrot z inwestycji, Zwrot na poziomie 7-8% oferowany jest przez cały okres trwania umowy. W tych inwestycjach właściciele nie ponoszą żadnych kosztów, wszystkie pokrywane są przez operatora. Dodatkowo w części inwestycji właściciel może korzystać z  nieruchomości bez ograniczeń poza sezonem oraz w ściśle regulowanych okresach w  trakcie sezonu.

  Wyróżnia się jeszcze inne kategorie wypłat oferowanych właścicielom. Niektóre przypadki zawierają dwa rodzaje przychodów np. stały zwrot oferowany jest na poziomie 6-8% w zależności od konkretnego lokalu przez okres 3 lat, następnie umowa może zostać przedłużona na tych samych warunkach bądź może zostać zmieniona i właściciel może otrzymywać przychód w formie czynszu proporcjonalnego. W innym przypadku, przez pierwsze 3 lata trwania umowy gwarantowany jest 8% zwrot od  zainwestowanej kwoty netto nieruchomości niezależnie od obłożenia apartamentu, jednakże wartość wyposażenia obligatoryjnie zakupiona u operatora nie jest wliczona do wartości, od której obliczana jest stopa zwrotu. Przez kolejne 7 lat obowiązuje 5% zwrot od tej samej podstawy plus kwota odpowiadającą 80% przychodu z tytułu najmu lokalu pomniejszonego o  koszty obsługi kart płatniczych i prowizji należnych pośrednikom turystycznym.

  Zestawiając średni metraż aktualnie oferowanych lokali ze średnią powierzchnią lokali sprzedanych, zauważalna jest pewna tendencja, mianowicie w inwestycjach, gdzie gwarantowany zysk uzależniony jest od zainwestowanej kwoty netto średnia powierzchnia lokali sprzedanych jest zazwyczaj wyższa niż lokali pozostających w ofercie. W projektach, gdzie osiągany zysk występuje w postaci czynszu proporcjonalnego lepiej sprzedają się lokale mniejsze, które potencjalnie łatwiej jest wynająć, a w zakup których inwestuje się mniej środków.
 
Długość umowy

  W analizowanych inwestycjach typu condo właścicielom oferowane są cztery rodzaje umów. Najczęściej stosowana jest umowa czasowa długoterminowo - zazwyczaj zazwyczaj na 3, 5, 10 lub 15 lat. W części inwestycji przyszli właściciele lokali mają do wyboru umowę czasową (5, 10 lat) lub na czas nieokreślony z przewidzianym z góry okresem wypowiedzenia. W części inwestycji oferowane są umowy roczne przedłużane na bieżąco. Istnieją również inwestycje, w których długość trwania umowy ustalana jest w sposób indywidualny z każdym potencjalnym właścicielem apartamentu.

Potencjał rynkowy inwestycji typu condo

  Poprawiająca się sytuacja makroekonomiczna w Polsce, korzystne stopy procentowe, a także poszukiwanie alternatyw dla inwestycji na rynku finansowym oraz inwestycji przynoszących nabywcy prestiż przemawiają za zwiększającym się popytem na inwestycje typu condo. Jednakże inwestor budujący obiekt typu condo musi liczyć się między innymi z trudnością oszacowania obłożenia lokali w ciągu roku, oszacowania poziomu wypłat dla właścicieli, a także ze stworzeniem dodatkowych atrakcji, które przyciągną najemców także poza sezonem. Inwestycje typu condo są stosunkowo nowym rodzajem inwestowania w Polsce, co przekładać się może na  obawę inwestorów indywidualnych o opłacalność i bezpieczeństwo tego typu inwestycji.
 
Natalia Włodarczyk
Młodszy Analityk redNet Property Group

2015-04-28

Widzisz błąd na stronie? Wyślij informację redakcja@rednetproperty.com

Rejestracja

Aby otrzymywać aktualne materiały na temat rynku mieszkaniowego oraz powiadomienie o aktualnościach redNet Consulting prosimy o zarejestrowanie się w naszym serwisie.

* Pola wymagane
Ładowanie strony.... Proszę czekać.
Nasz serwis korzysta z plików cookies, by ułatwić użytkownikom korzystanie z naszych stron oraz w celach reklamowych. Jeśli nie chcesz, by pliki cookies były zapisywane na Twoim dysku zmień ustawienia swojej przeglądarki.
Oferta